◇ 建築費はどうやって決められる?その仕組みと実態

例として、大手の住宅メーカーの家づくりの実態について、特に建築費にスポットを当てて、少しばかり触れてみたいと思います。大手住宅メーカーだから安心だわ・・・。なんて思っていませんか?確かにそういう面もありますね。でも何を根拠にそう思うのでしょうね。

倒産しないということですか?
面倒見がいいのでしょうか?
TVで宣伝してるからですか?
技術レベルが高いと思われるからですか?
展示場を持ってるからですか?
豪華なパンフレットやチラシを作ってるからですか?

少し、住宅の価格の面から考えて見ましょう。
大抵の全国系の大手住宅メーカーは、各都市に指定の施工業者を抱えています。つまり、あなたが街を歩いて散見する、▲▲工務店とか◇◇建設とかの看板が掛かってる地場の会社がそうです。そして、その▲▲工務店とか◇◇建設の下請けとして働いているのが大工さん達です。
大工住宅メーカーから見たら、▲▲工務店や◇◇建設は下請、大工さん達は孫請に当ります。
それぞれの会社(大工さんも一種の会社とします)は維持する為(ご飯を食べる為と言った方が良いかもしれませんね)経費が掛かります。将来の貯えも必要ですね。これらをひっくるめて粗利ということにします。

まず大工さんは原価に粗利を上乗せして、発注先の▲▲工務店や◇◇建設に見積書を提出します。これは、大工さんだけではないことは、もうお解りですね。そうです。基礎屋・屋根屋・左官屋・ペンキ屋などなど関連業者は一杯ありますね。(28業種あります)

▲▲工務店や◇◇建設は、大工さんを初めとする、それぞれの業種から提出された見積りに、会社の経費(粗利)を上乗せ集計して住宅メーカーに提出します。住宅メーカーは、その見積書に会社の経費(粗利)を上乗せして、建主にお見積書として提出します。

このことは、何も建設業界に限ったことではありません。全ての産業で行われてることですから、とりたたて騒ぐことも無い訳ですが、問題は屋上屋が何段階まであるかということです。

もっと分り易く言いますと、坪当り60万円で大手の住宅メ-カーと契約したとしますね。先ほどの例でいきますと、建物が下請、孫請に施工されたとしますと、各々で経費(粗利)を取り合いますので、その経費を例えば15%として逆計算してみますと(実際にはもっと多いと思いますが)およそ次のようになります。40坪の建物として計算します。
40坪×60万円=2400万円 ⇒ 住宅メーカーと建主との契約金額
40坪×60万円×0.85=2040万円 ⇒ ▲▲工務店等の下請が住宅メーカーから受注する金額(これの坪単価は2040万円÷40坪=51万円/坪)
40坪×60万円×0.85×0.85=1734万円 ⇒ 大工さん達が受注する総金額(これの坪単価は1734万円÷40坪=43.35万円/坪)
ざっとこうなります。もうご理解いただけたと思います。

家をつくる(買う)ということは、スーパーで大根を買うのとは訳が違いますよね。100円や200円の話しではありませんよね。上記の差額に金利を上乗せしたお金を、貴方はせっせと25年から30年掛けて支払っていく訳ですよ。ぞっとするような話でしょ?

説明を分り易くしたい為に、いかにも住宅メーカーを悪者扱いのように書きましたが、もちろん住宅メーカーを悪く言うつもりは毛頭ありません。仕組みは地元の業者も似たようなところがあります。要はこういった仕組みと言いますか、業態や流通体系を良く知った上で、物事を進めていくことが肝要です。そうすることで、もしかしたら、隠れて見えなかった所も見えてくるかもしれませんよと言いたい訳です。

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