◇ 設計作業の一般的な流れ

一般的に設計作業がどのように進展していくのか興味はありませんか?
設計者との出会いから始まり、建物が完成するまでの主な作業について、私の経験を踏まえて分かりやすいく表にしてみました。もちろん、全てがこのような流れになるとは限りませんが、概ね下記のような流れになっています。家づくりの参考にしていただければいいかなと思います。

家づくりはあなたが主人公です。考えなければならない一番重要なこと!それは家の設計を誰にして貰うかということです。

作業項目 作業内容 期間 留意事項
メール相談 通常は建築士のホームページを見て、質問メールをしたり悩みを相談したりしながらコンタクトを取ります。
内容により、一回のメールで終わる場合もあれば数回に及ぶ場合もあります。
1ヶ月

2ヶ月
例えば設計料など、この段階で確認しておかなければならないことは洩れなく聞いておく必要があります。
面談・打合せ メールのやり取りで気に入ったら、事務所を訪問して設計打ち合わせになります。事務所は自宅兼用でやっている方も結構多いと思います。実際に会ってみて、イメージが違ったりして意にそぐわないようでしたら、ビジネスとして割り切り、はっきりその旨を伝えるべきでしょう。 1ヶ月

2ヶ月
イメージを伝えることでラフ図を作成してもらえる筈です。一般的には、この段階までは費用は発生しません。もちろん例外も無きにしもあらずですが。
基本設計 大まかの方向性が決まった段階で、基本設計に着手しても良いかの同意を求められます。同意出来るようでしたら基本設計を依頼します。重要なことは、予算に応じた的確なプランニングの提案をしてもらうことです。予算を無視した、いわゆる絵に描いた餅では家は建ちません。設計者には、自分の意見を強引に押し付けてくるなど、それぞれ癖があります。要は、あなたにとって、ほんとに親身になって考えてくれているかどうかを冷静に判断すべきです。また打合せには相当の密度が必要です。安易な妥協は禁物です。
幾度かの打合せを経て完成した基本設計図書は、銀行への融資申込みに利用できたり、工務店に概算見積りを依頼するための貴重な資料となります。
留意しておかなければならないことは、概算見積書は、融資申込み金額の根拠となるものですが、工事金額を保証するものではありません。通常、実際の明細見積金額と、1割~2割程度の誤差が生じる場合があります。
1ヶ月

2ヶ月
基本設計を完了して、例えば概算見積書を依頼して見積もってもらった結果、大幅な食い違いが生じ、計画を断念せざるを得なくなった、などの事情で契約に至らない場合は、基本設計料を実費精算する必要があるかもしれません。
精算に要する費用は概ね3万円~5万円程度です。
設計委嘱契約 基本設計を基に資金計画を立てます。何ら問題が無ければ設計委嘱契約の締結を致します。本設計に際し、品質確保促進法に基ずく、住宅性能表示制度を活用するかどうかを決めておく必要があります。この制度を利用すれば住宅の性能を、第三者機関に客観的に評価してもらえます。また、この制度の良い点は、住宅の性能が数値や等級で評価されますので、事前に設計者に性能に対する要望を伝え易くなりますし、設計者自身も制度を利用するについての図面作成に留意してくれる筈です。
住宅性能表示制度を利用するには、手続き費用がかかる場合があります。設計者に確認しておく必要があります。設計料の料率についても再確認して置いてください。契約時に契約料は何%なのかなど、作業工程毎に支払うべき料金も把握しておきましょう。

サイト 住宅性能表示制度

実施設計 基本設計に基づき、建築確認申請や住宅性能表示制度の申請を行うと同時に、建主であるあなたの要望を、確実に工務店などの施工者に伝えるために、実施設計図書が必要となります。
実施設計図書があれば、詳細な見積りが可能となります。同じ条件の基に、複数の業者に見積り依頼する事が出来るようになります。実施設計図書の作成には重要な意味があります。
まず、この実施設計図が、建主であるあなたの意思を伝達する、唯一の媒体であるということを強く認識してください。これらの図面を、十分に満足できる形で提出できる設計者は、限られているといっての過言ではありません。ですから、この辺のところも十分に確認しておきたいところです。
2ヶ月

3ヶ月
建築確認申請や住宅性能表示制度の申請には、建主の署名捺印が必要な箇所が何箇所かあります。通常、設計者に任せっきりの場合が多いと思いますが、出来上がった申請書の説明を聞いた上で署名捺印するようにしてください。説明を聞いても分からないなどの理由で任せてしまいがちですが、トラブルの原因となります。また、この段階で特に重要なことは家の耐震のことです。耐震設計にはそれなりの技術的根拠があります。十分な説明と図面の有無を確認しましょう。

参考 耐震設計チェックポイント

施工業者の選定 数社に見積もりを依頼するわけですが、見積りを依頼するに際し現場説明会(現説と言ったりします)を開催します。
現場説明会は設計図書では表せない、見積りに影響する諸条件などを、施工業者に周知徹底させる為に行う作業です。見積り書が提出されますと、比較したり見積り漏れがないかチェックして、最適な施工業者を選定します。
上記の一連の作業は全て設計者がやってくれます。
見積書に関する注意事項や各工程毎の工事金の支払い方法についても確認しておいて下さい。

参考 見積について
参考 工事金の支払いについて

1ヶ月 どの業者に見積もりを依頼するのかについては、原則として建主の知り合いもしくは推薦の業者となりますが、知り合いも無ければ推薦できる業者も知らないこともありうる訳です。その場合は、設計者の意向が働く場合があります。悪いことでは決してありませんが、設計者と業者が馴れ合いですと施工管理等に手抜きされたりするケースもあるようですので注意が必要かと思います。
設計監理 設計者は、建物が設計図書通りに出来ているか、工程通りに作業が進んでいるかなどの監理を行ないます。また、施工図面のチェック、仕上げ材料の選定、提出書類の整理、工事途中の検査の申請などを行います。これらは全て建主に報告書としてまとめ提出されます。
設計者による現場監理は、通常一週間に一回程度の割合で行なわれます。その他に上棟時の検査や所定の工程に達した時の役所の検査時の立会いを行います。

参考 家づくりの標準的なスケジュール

3ヶ月

5ヶ月
設計者が一週間に一回程度の割合で現場を監理するということは、疑問点や不明な点などが生じた場合など、早め早めに打合せして確認しておかないと、工事の進捗具合によっては手遅れになる場合もありますので注意が必要です。また程よいタイミングに報告書を提出しない設計者もいたりしますので、そのようなことがないように頻繁に設計者とよく打合せしてください。
竣工引渡し 工事が完了し、各種検査が無事完了して、問題が無ければ施工業者から建物が引き渡されます。設計者による検査が行なわれますが、自分でも積極的に検査に参加しましょう。不審な点などはその場で解決しておきましょう。
竣工引渡し時に設計委託契約料の残金を支払います。
また、竣工時点の対処方法はきわめて重要です。
入居
メンテナンス
施工業者にもよりますが、一般的に半年点検・一年点検を実施しています。入居後にメンテナンスや不具合等が発生した場合は、監理した設計者に連絡して対処してもらって下さい。瑕疵担保責任や10年保証などについても勉強しておくといいと思います。

参考 こちも参考になります

メンテナンスや不具合等は必ず発生すると思ってください。設計者や施工業者の対応がスムーズに行くように願いたいですね。家が長持ちするかどうかは、長い時間をかけた適切な手入れが大切になってきます。
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